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北京市地方税务局关于印发《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》通知
    京地税地[2008]92号


    各区、县地方税务局、各分局:
    为了进一步加强土地增值税清算的管理工作,完善清算管理程序和要求,提高清算质量和效率,现将新修订的《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》(以下简称《管理办法》)印发给你们,并就有关事项明确如下:
    一、土地增值税清算工作是土地增值税征收管理的重要环节,是依法行政,确保国家足额入库的重要保证。各局在强化土地增值税税款预征工作的同时,要认真贯彻落实《管理办法》的精神,做好土地增值税清算的各项管理工作。
    二、为了更好地开展清算工作,各局应依照《管理办法》,结合本地区土地增值税征管的实际情况,完善本局清算工作的具体工作流程,落实岗位责任,确保清算土地增值税税款工作的顺利实施。
    三、对新《管理办法》发布前已受理的清算项目,可不要求纳税人修改鉴证报告。
    四、从2008年1月1日起税务机关应按照新《管理办法》进行审核批复。
    附件:1.土地增值税清算鉴证报告
    2.土地增值税清算申请表
    3.土地增值税清算通知书
    4.土地增值税清算材料清单
    5.土地增值税清算受理通知书
    6.土地增值税清算补充材料通知书
    7.土地增值税清算中止核准通知书
    8.土地增值税清算终止核准通知书
    9.土地增值税核定征收通知书
    10.土地增值税清算核准通知书
    11.土地增值税四项成本核定通知书
    12.土地增值税清算审核流程表
    13.国家税务总局关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知
    二ОО八年四月二十二日
    

房地产开发企业土地增值税清算管理办法


    第一章 总则
    第一条 为了规范房地产开发企业土地增值税清算管理工作,根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)和《国家税务总局关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知》(国税发〔2007〕132号)及有关文件的规定,制定本办法。
    第二条 凡应办理土地增值税清算的房地产开发项目,均适用本办法。
    第三条 土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为对象,对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的,应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,建造的普通标准住宅不能适用《土地增值税暂行条例》第八条(一)项的免税规定。
    第四条 纳税人在办理土地增值税清算税款手续时应在报送有关资料的同时附送税务中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》,标准格式见附件1)。
    第二章 清算条件
    第五条 符合下列情况之一的,纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续:
    (一)全部竣工并销售完毕的房地产开发项目。
    (二)整体转让未竣工的房地产开发项目。
    (三)直接转让土地使用权的项目。
    (四)纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。
    第六条 符合下列情况之一的,主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:
    (一) 纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用一年以上的。
    (二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。
    (三)经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后,认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。
    第七条 房地产开发企业建造的商品房,已自用或出租使用年限在一年以上再出售的,应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税,不再列入土地增值税清算的范围。
    第三章 清算申请与受理
    第八条 凡符合应办理土地增值税清算条件的纳税人,应在90日内向主管地方税务机关提出清算税款申请,并据实填写《土地增值税清算申请表》(附件2),经主管地方税务机关核准后,即可办理税款清算手续。纳税人清算土地增值税申请不符合受理条件的,税务机关应将不予核准的理由在《土地增值税清算申请表》中注明并退回纳税人。
    第九条 凡主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目,主管地方税务机关应出具《土地增值税清算通知书》(附件3)并送达纳税人。纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起30日内,填写《土地增值税清算申请表》报送主管地方税务机关。
    第十条 纳税人在办理土地增值税清算申报手续时,应向主管税务机关提交有关清税项目资料,并填写《土地增值税清算材料清单》(附件4)。须提交的有关资料如下:
    (一)国有土地使用权证书。
    (二)取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同。
    (三)项目竣工决算报表、工程合同结算单、项目工程竣工验收报告。
    (四)商品房购销合同统计表并加盖公章,内容包含:销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、合同签定日期、用途等。
    (五)能够按清算项目支付金融机构贷款利息的有关证明及借款合同清单。
    (六)清算项目的销售许可证。
    (七)与转让房地产有关的完税凭证,包括:已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等。
    (八)已缴纳土地增值税的完税凭证。
    (九)《土地增值税清算鉴证报告》。
    (十)《土地增值税纳税申报表(一)》。
    (十一)税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。
    第十一条 纳税人应准确、据实填写各类清算申报表和相关表格;纳税人委托税务中介机构代理进行清算鉴证的,在《鉴证报告》中应详细列举清算项目的收入、扣除项目和进行土地增值税清算的相关鉴证信息。
    第十二条 主管地方税务机关在收取纳税人提交的申请材料和《鉴证报告》时,应认真核对纳税人提供的资料,并严格按照《鉴证报告》标准格式进行验收。对纳税人提交的申请材料齐全的,主管税务机关应予以受理,并向纳税人开具《土地增值税清算受理通知书》(附件5)转入审核程序。对纳税人提交的清税资料不完整、《鉴证报告》内容不规范、审计事项情况不清楚的,应退回纳税人重新修改《鉴证报告》或补充资料,并向纳税人开具《土地增值税清算补充材料通知书》(附件6),待清算资料补充完整后,转入审核程序。
    第四章 清算审核
    第十三条 主管地方税务机关应自受理纳税人清算申请之日起90日内完成清算审核工作,不含纳税人应税务机关要求的补正资料时间。
    第十四条 主管地方税务机关应认真审核纳税人提供的证明凭证、资料是否齐全;《鉴证报告》的格式是否规范,内容是否齐全;各表格逻辑关系是否正确。
    第十五条 清算项目销售收入的确定。销售收入是指销售商品房所取得的全部价款及有关的经济收益。
    房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产。
    第十六条 对清算项目扣除项目金额的确定,按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定计算,对纳税人未取得合法有效凭证的,不予扣除;房地产开发企业的预提费用,除另有规定外,不得扣除。
    第十七条 纳税人扣除项目金额的范围如下:
    (一)纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
    (二)对开发土地和新建房及配套设施的成本(简称开发成本)中的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等支出。
    房地产开发成本中公共配套设施费的扣除范围确认,以房地产开发中必须建造、但不能有偿转让的非营利性的社会公共事业设施所发生的支出确定。非营利性的社会公共事业设施主要是指:物业办公场所、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、自行车棚、公共厕所等。由于各开发项目配套设施情况不同,必须先确定允许扣除的配套设施面积后再计算分摊。
    对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用,在先期清算时应按实际发生的费用进行分摊。
    对于后期清算时实际支付的公共配套设施费用分摊比例大于前期的金额时,允许在整体项目全部清算时,按照整体项目重新进行调整分摊。
    (三)对开发土地和新建房及配套设施的费用(销售费用、管理费用、财务费用)扣除的确定,对财务费用中的利息支出凡能够按清算项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的5%计算扣除。
    对财务费用中的利息支出凡不能按清算项目计算分摊或提供金融机构利息证明的,利息不能单独扣除,房地产开发费用采用按率扣除的方法,以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10%进行计算扣除。
    (四)与转让房地产有关的税金。
    (五)财政部规定的其他扣除项目。
    第十八条 对开发土地和新建房及配套设施的成本(简称开发成本)中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等,按有效凭证金额据实扣除。对纳税人进行土地增值税清算时,有下列情况之一的,应按核定办法扣除:
    (一)无法按清算要求提供开发成本核算资料的;
    (二)提供的开发成本资料不实的;
    (三)发现《鉴证报告》内容有问题的;
    (四)清算项目中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的每平方米建安成本扣除额,明显高于北京市地方税务局制定的《分类房产单位面积建安造价表》中公布的每平方米工程造价金额,又无正当理由的。
    第十九条 主管税务机关对四项成本核定扣除的,应向纳税人开具《土地增值税四项成本核定通知书》(附件11)。
    第二十条 地方税务机关根据建设部门定期公布的建安指导价格,结合商品房用途、结构等因素制定《分类房产单位面积建安造价表》,作为第十八条所列四项开发成本核定的依据。《分类房产单位面积建安造价表》及核算方法,由市地方税务局另行制定下发。
    第五章 清算管理
    第二十一条 各区县地方税务局要做好土地增值税的清算管理工作,认真查验和审核清算企业报送的《鉴证报告》内容及相关资料,在审查清算项目过程中因鉴证事项或其他问题需要纳税人进一步补充与清算项目相关的证明资料时,决定暂停清算,应向纳税人开具《土地增值税清算中止核准通知书》(附件7),待纳税人重新补充证明资料后,再办理税款清算手续。
    第二十二条 主管地方税务机关经过清算审核后,决定对纳税人申请的清税项目不予核准的,应向纳税人开具《土地增值税清算终止核准通知书》(见附件8)。
    第二十三条 主管地方税务机关经过清算审核后,决定对纳税人申请的清税项目予以核准的,应向纳税人开具《土地增值税清算核准通知书》(见附件10)。
    第二十四条 主管地方税务机关应加强对清算项目的监督检查,按照本地区工作的实际情况,稽查部门可对已清算项目进行抽查检查。在清算中有下列情况的之一的,审核部门应在清算完成后将项目情况提交稽查部门,作为重点检查对象:
    (一)纳税人办理清税时,发生《鉴证报告》内容不规范,退回重报的;
    (二)纳税人办理清税后,根据《鉴证报告》发生退税的。
    第二十五条 地方税务机关在清算审核、纳税评估、稽查检查工作中,发现纳税人有下列情况之一的,可以按确定的销售收入进行核定征收土地增值税(征收率另行制定)。
    (一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;
    (二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;
    (三)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的;
    (四)符合土地增值税清算条件,未按照规定的期限办理清算手续,经税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的;
    (五)申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。
    第二十六条 主管地方税务机关通过清算审核对清算项目需要进行核定征收的,应向纳税人开具《土地增值税清算终止核准通知书》和《土地增值税核定征收通知书》(见附件9)。
    地方税务机关通过对房地产开发项目纳税评估或稽查检查需要进行核定征收的,应向纳税人开具《土地增值税核定征收通知书》。
    第二十七条 经地方主管税务机关清算审核后,需办理退还土地增值税手续的,依照《北京市地方税务局退税管理暂行办法》(京地税征〔2003〕686号)规定的程序办理退税手续。
    第二十八条 主管税务机关负责将清算工作中形成的资料与原保存的该项目税务资料按照《北京市地方税务局税务档案管理办法》(京地税档〔2004〕73号)的有关规定合并立卷。对于成片开发分批清算土地增值税的项目,应在全部办理清算土地增值税税款工作后再进行归档。
    第六章 对税务中介机构的管理
    第二十九条 房地产开发企业土地增值税清算专项鉴证业务,可由纳税人自行委托经北京市注册税务师管理中心备案的税务中介机构进行。
    第三十条 税务中介机构应对不同用途的房地产开发清算项目所涉及的收入、成本、费用等情况加以区分并说明情况。
    第三十一条 税务中介机构对清算项目的总体基本情况、不同用途的面积划分情况、销售收入、成本及费用等情况进行鉴证。税务中介机构应按税务机关规定的《鉴证报告》范本和内容对鉴证情况出具《鉴证报告》,供税务部门参考,并接受税务机关要求提供清算项目鉴证工作底稿的查验核实工作。
    第三十二条 对税务中介机构出具的《鉴证报告》,经税务机关审核退回后,仍未达到清算要求的,将不允许再从事土地增值税清算鉴证业务工作。
    第七章 清算处罚
    第三十三条 对房地产开发企业纳税人存在未及时、如实进行土地增值税清算申报、提供虚假纳税资料、偷税等税收违法行为的,按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条、六十三条、六十四条等有关规定进行处罚。
    第三十四条 税务机关在土地增值税清算审核工作中,一经发现税务中介机构违反有关税收法律、法规出具虚假鉴证报告,造成纳税人少缴、未缴土地增值税的,除按照《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第九十八条规定进行处罚外,还应对违纪单位进行通报,凡对被通报的税务中介机构出具的鉴证报告,在办理土地增值税清算工作时均不予认可。
    第八章 附则
    第三十五条 本办法所涉及各文书和表格均列举在附件中。
    第三十六条 此前规定与本办法不一致的,按本办法执行。
    第三十七条 原《北京市地方税务局关于印发房地产开发企业土地增值税清算管理办法的通知》(京地税地〔2007〕134号)废止。